Cátia Tocha
Cátia Tocha
23 Out, 2018 - 13:41
Reinvestimento de mais valias: procedimentos legais

Reinvestimento de mais valias: procedimentos legais

Cátia Tocha

Saiba como declarar o reinvestimento de mais valias no IRS e perceba ainda se pode beneficiar de isenção de pagamento deste imposto.

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Pretende fazer um reinvestimento de mais valias mas não sabe quais são os procedimentos legais para avançar? O melhor é começar por aprender a declará-lo no IRS, um passo obrigatório sempre que é feita a venda de um imóvel que pertence ao património particular de uma pessoa singular.

Reinvestimento de mais valias no IRS: saiba tudo

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Se quiser reinvestir em mais valias de imóveis, por exemplo, o pagamento de IRS será menor. Não se esqueça que é sempre necessário mencionar este reinvestimento na declaração de IRS do ano de realização da venda, tendo de comprovar os reinvestimentos, podendo esta comprovação ser precisa nas declarações dos três anos seguintes.

Como declarar o reinvestimento de mais valias

Quando é feita a venda de um imóvel que pertence ao património particular de uma pessoa singular, é sempre obrigatório declará-la no IRS, mesmo que o contribuinte seja não residente fiscal. A declaração do reinvestimento de mais valias imobiliárias deve ser feita através do Anexo G do Modelo 3 do IRS.

É no quadro 4 que devem ser colocados os valores da compra e da venda feita, além de ter que ser identificado o imóvel vendido com o código da freguesia do local do imóvel e ainda o seu tipo, bem como o artigo matricial e fração.

Já no quadro 5 deve inserir-se o valor do reinvestimento (antes ou depois da alienação), onde tem igualmente que entrar o valor do empréstimo em dívida, caso esta exista, sendo para isso necessário subtrair o montante do crédito da nova habitação ao valor da compra.

No caso das mais valias com ações, estas têm de ser declaradas no quadro 9, sendo as mais valias taxadas autonomamente a 28%.

O Anexo G1 do Modelo 3 do IRS destina-se à declaração das mais valias não tributadas, ou seja, às mais valias que resultam da venda de ações ou de imóveis excluídos de tributação.

Isenção de pagamento de IRS

Se o reinvestimento de mais valias tiver a ver com a venda de habitação própria permanente, a mais valia desta fica isenta de pagamento de IRS quando o valor da venda é reinvestido na aquisição, construção ou obras de nova habitação própria permanente, desde que tal ocorra nos 36 meses seguintes à venda.

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Não é necessário que a nova casa esteja situada em Portugal, uma vez que o Fisco aceita o reinvestimento de casa comprada na União Europeia.

Saiba também que a mais valia de imóvel vendido antes de 1 de janeiro 1989 não paga imposto, tal como a mais valia reinvestida no caso referido anteriormente, em venda posterior a 1989. Mas isto só acontece se o contribuinte reinvestir a totalidade do ganho, pois se reinvestir uma parcela, a mais valia é tributada proporcionalmente ao valor reinvestido.

Regras do Fisco

Se comprou uma casa nova e vendeu a antiga, o Fisco considera que existe um reinvestimento do ganho caso a venda da casa anterior ocorra no período de 24 meses após a aquisição da nova.

Reinvestimento de mais valias no terreno

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O reinvestimento pode ser efetuado através da aquisição da propriedade de nova habitação, na ampliação ou melhoramento de outro imóvel com esse destino e ainda de terreno para construção de imóvel e/ou respetiva construção.

Exclusão prevista no Código do IRS

No que respeita a terrenos, pode ler-se no Código do IRS que são excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, nas seguintes condições:

  • Se, no prazo de 36 meses contados da data de realização, o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do espaço económico europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.

Quando não existe exclusão de tributação

Segundo o Código do IRS, não há exclusão da tributação:

  • Tratando-se de reinvestimento na aquisição de terreno para construção, o adquirente não inicie, exceto por motivo imputável a entidades públicas, a construção até decorridos seis meses após o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser efetuado ou não requeira a inscrição do imóvel na matriz até decorridos 24 meses sobre a data de início das obras, devendo, em qualquer caso, afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado familiar até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização.

Reinvestimento de mais valias na herança

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Imagine que adquiriu de herança uma casa e que quer vendê-la. Quando é feita a venda de um imóvel a título particular, esta suscita geralmente questões a nível fiscal, principalmente no que respeita ao IRS e à tributação das mais valias, como já foi explicado neste artigo.

Ainda há muitas questões associadas a casos como estes, principalmente quando falamos de uma habitação própria e permanente (HPP). Existem condições que têm de ser cumpridas para que as mais valias de imóveis em IRS sejam total ou parcialmente excluídas de tributação.

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Regra geral, a venda de um imóvel gera mais valias, tendo de ser calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, que é corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos (relacionados com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos) e despesas (necessárias inerentes à aquisição e alienação, como o IMT e as comissões de intermediação).

Tributação feita pela metade

Para os residentes fiscais em Portugal, se a mais valia apurada estiver sujeita a tributação, podendo esta ser total ou parcial, esta é considerada em 50% no apuramento final.

Exclusão de tributação na venda e compra de uma HPP

É possível que a mais valia obtida seja excluída de tributação quando o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando há intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, desde que sejam cumpridos estes requisitos:

  • O imóvel vendido era HPP;
  • O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP;
  • A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais valia;
  • Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.

No caso do reinvestimento de mais valias conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário.

Venda de HPP e amortização do empréstimo com exclusão de tributação

As habitações próprias e permanentes vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo realizado antes de 2015, têm também direito a um regime transitório de exclusão de tributação quando:

  • O valor de venda é totalmente usado na amortização do empréstimo existente. No caso do uso do valor de venda ser parcial, a exclusão de tributação tem a mesma proporção;
  • Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.

Este regime pode ser melhor do que o regime de reinvestimento em nova HPP nas situações em que o valor da amortização do empréstimo é superior à quantia reinvestida através de recursos próprios.

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