Catarina Gonçalves
Catarina Gonçalves
17 Jun, 2019 - 10:16
Mais-valias no IRS: o que deve ter em conta

Mais-valias no IRS: o que deve ter em conta

Catarina Gonçalves

Sabe como deve declarar as mais-valias no IRS, se está isento ou que despesas pode deduzir? Então não deve descurar a leitura das próximas linhas.

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Vendeu a sua casa e conseguiu lucrar com isso? Então esse lucro tem que estar mencionado na sua declaração de IRS e será alvo de tributação porque é uma mais-valia. Além das mais-valias prediais, que resultam de lucros provenientes de imóveis, também podem ser geradoras de mais-valias no IRS as aplicações financeiras e ganhos com investimentos financeiros.

Como declarar mais-valias no IRS?

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As mais-valias no IRS são declaradas no anexo G e G1, mais-valias tributadas e mais valias não tributadas, respetivamente.

Mais-valias prediais

A venda de um imóvel deve ser declarada no anexo G e tributada em 50% do seu valor e o valor a declarar como mais-valia deve resultar da aplicação da seguinte fórmula:

  • Valor de venda – (valor de compra x coeficiente de desvalorização) – encargos necessários à venda e compra – encargos com a valorização (nos últimos 5 anos).

Em relação aos encargos consideram-se as despesas relacionadas com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos.

Mais-valias resultantes de aplicações financeiras

As mais-valias de aplicações financeiras resultantes, por exemplo, da negociação de ações devem igualmente ser declaradas no anexo G e serão tributadas à taxa liberatória de 28%, se optar pela tributação autónoma.

A autoridade tributária dá a possibilidade aos contribuintes de escolherem se querem que as referidas mais-valias sejam tributadas autonomamente, ou se, pelo contrário, preferem optar pelo englobamento. Ou seja, nesse caso, será como se o contribuinte tiver apenas uma única categoria de rendimentos e estas mais-valias farão parte de um mesmo “bolo” ao qual será aplicada uma taxa de imposto correspondente ao escalão em que se situa o rendimento tributável do contribuinte.

O que acontece se tiver uma menos-valia?

mais-valias no irs

No caso de obter não um ganho mas um prejuízo com uma aplicação financeira, o englobamento pode ser útil por permitir deduzir as mais-valias que vier a obter nos dois anos seguintes.

Para isso, será necessário englobar todos os rendimentos provenientes de aplicações financeiras. Não pode, por exemplo, englobar apenas as mais-valias decorrentes da negociação de ações, terá também de englobar rendimentos provenientes de fundos de investimento, obrigações e depósitos a prazo, e autorizar a AT a aceder às suas contas bancárias.

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Isenções na tributação de mais-valias no IRS

mais-valias no irs

Podem existir situações em que as mais-valias obtidas estão isentas de tributação, mas não de declaração, devendo as mesmas ser declaradas no anexo G1 – destinado a mais-valias não tributadas. E em que situações?

  • Se o imóvel vendido que originou a mais-valia tiver sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989, ou seja, em data anterior ao Código do IRS.
  • Se o montante obtido com a venda do imóvel de habitação própria e permanente for gasto na construção, aquisição ou obras numa nova habitação própria e permanente. Para não ver a sua mais-valia tributada, esse gasto terá que ser efetuado nos 36 meses seguintes à venda que originou a mais-valia ou nos 24 meses anteriores à compra. O recurso a empréstimo bancário não conta como forma de reinvestimento, uma vez que esse reinvestimento pressupõe a utilização de recursos próprios;

Se o reinvestimento da mais-valia for parcial, a mais-valia inicialmente obtida também será tributada parcialmente na proporção do reinvestimento, através da aplicação da seguinte fórmula:

  • Mais-valias sujeita a tributação = Mais-valia total x (1 – valor reinvestido através de recursos próprios / valor que poderia reinvestir através de recursos próprios).

Despesas dedutíveis

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No caso dos imóveis, algo que pode contribuir significativamente para reduzir o imposto a pagar sobre mais-valias são as deduções de um conjunto de despesas relacionadas, por exemplo, com obras de manutenção do imóvel.

Além das despesas com obras de manutenção podem ser deduzidas no IRS também as seguintes despesas:

Após a dedução das despesas com o processo de venda do seu imóvel, e o apuramento do valor a pagar às Finanças, terá o valor real do lucro que obteve com venda da sua casa e só desta forma poderá apurar o valor exato que ganhou com a venda de um imóvel. Não se esqueça de indicar estas despesas.

Mais-valias de heranças

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Imagine que herdou um imóvel avaliado em 100 mil euros e consegue vendê-lo por 150 mil euros. Neste caso, obterá uma mais-valia de 50 mil euros. Se o imóvel em causa não for relativo a habitação própria e permanente do herdeiro, não há lugar a isenções e terá que ser declarada e tributada a mais-valia como nas demais situações análogas, ou seja, metade dos ganhos obtidos com a alienação do imóvel está sujeita a tributação.

Como se trata de uma herança, o montante a considerar como valor de aquisição no cálculo da mais-valia deverá ser aquele que, na data da aquisição, serviu de base à liquidação do Imposto do Selo. A este valor devem ser aplicados também os coeficientes de desvalorização monetária, além dos encargos suportados com a valorização do imóvel e todas as despesas relacionadas com a sua venda como as despesas com notários, registo e impostos que incidam sobre o imóvel.

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