Risco sísmico: como avaliar uma casa antes de a comprar

A visita correu bem e o preço cabe no orçamento. Mas há uma pergunta que quase ninguém faz antes de assinar o contrato-promessa: o que acontece a este prédio se a terra tremer?

Avaliar o risco sísmico de uma casa antes de a comprar não exige ser engenheiro. Exige três verificações: onde fica o imóvel, quando foi construído e que documentos e obras tem no historial. A certificação sísmica não é obrigatória em Portugal, por isso ninguém lhe vai entregar esta informação sem a pedir.

E a conta pesa. A maioria das casas em Portugal não tem seguro com cobertura de fenómenos sísmicos, segundo os dados da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF). Quem compra sem avaliar o edifício e sem esta cobertura assume sozinho o prejuízo de um sismo forte, com o crédito habitação ainda a correr.

Onde fica a casa: o primeiro filtro

A perigosidade sísmica não é igual em todo o país. As zonas mais expostas são Lisboa e Vale do Tejo, o Algarve, o Alentejo Litoral e os Açores. O Norte e a Madeira têm perigosidade mais baixa, o que não significa risco nulo.

Dentro da mesma cidade, o solo faz a diferença. Nas cartas de risco do Plano Diretor Municipal (PDM) de Lisboa, os terrenos de aluvião, típicos de fundos de vale e zonas ribeirinhas, aparecem como os mais vulneráveis à atividade sísmica, por serem pouco consolidados.

Por isso, antes de visitar, procure a carta de riscos do PDM do concelho no site da câmara municipal, quando estiver disponível, ou peça-a nos serviços de urbanismo. Em Lisboa, a autarquia criou ainda, no âmbito do programa ReSist, a plataforma LxReSist e a Carta Geotécnica.

Ano de construção: as três datas que contam

A data de licenciamento diz muito sobre a forma como o prédio foi pensado para resistir a um sismo. Há três marcos:

1. Antes de 1958 – não existia regulamento sísmico, por isso, os edifícios não foram calculados para esta ação;
2. De 1958 a 1983 – vigorou o Regulamento de Segurança das Construções contra os Sismos, a primeira norma a obrigar ao cálculo sísmico;
3. Depois de 1983 – entrou o Regulamento de Segurança e Ações para Estruturas de Edifícios e Pontes (RSA). Desde dezembro de 2019, os projetos passaram a seguir os Eurocódigos Estruturais, incluindo o Eurocódigo 8, com um período de transição de três anos.

Na avaliação que a Câmara de Lisboa encomendou ao Instituto Superior Técnico, os edifícios municipais em risco de colapso tinham sido todos construídos até 1958. Porém, a data é o ponto de partida, não o veredicto. Um prédio recente mal executado ou alterado sem projeto pode comportar-se pior do que um antigo bem conservado.

Já agora, há tipologias conhecidas pela fragilidade. Os chamados prédios “gaioleiros”, comuns em Lisboa, têm elevada vulnerabilidade sísmica, segundo estudos do Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC).

Documentos e sinais de alerta antes de assinar

Que documentos pedir

A licença de utilização e a caderneta predial dão pistas sobre a época de construção, no entanto, o ano de inscrição na matriz nem sempre coincide com o da construção. Se o prédio for posterior a março de 2004, peça também a ficha técnica da habitação, que descreve as fundações e a estrutura.

Depois, pergunte ao vendedor e ao administrador do condomínio que obras foram feitas no prédio e quando. Desde novembro de 2019, as obras de ampliação, alteração ou reconstrução que mexam na estrutura ou tenham determinada dimensão obrigam a um relatório de avaliação da vulnerabilidade sísmica. Se o edifício não cumprir 90% da ação sísmica exigida pela norma, é obrigatório um projeto de reforço.

Se o prédio passou por uma reabilitação recente, esse relatório deve constar do processo de obra. Pode pedir para o consultar nos serviços de urbanismo da câmara.

Que sinais observar na visita

Alguns sinais justificam um olhar técnico:

• fissuras diagonais em paredes ou junto a portas e janelas;
• paredes interiores demolidas para criar espaços abertos, sobretudo em prédios antigos;
• lojas no rés-do-chão com montras amplas e poucos apoios visíveis;
• marquises, pisos ou águas-furtadas acrescentados sem projeto aparente.

Retirar paredes num prédio antigo pode eliminar elementos que ajudavam a estrutura a resistir. Pergunte se a obra teve projeto e licença.

Quando chamar um engenheiro

Se a casa for anterior a 1983, estiver numa zona de maior perigosidade ou mostrar algum dos sinais acima, peça uma vistoria a um engenheiro civil inscrito na Ordem dos Engenheiros ou na Ordem dos Engenheiros Técnicos, antes do contrato-promessa.

Não há tabela pública de preços. Peça orçamento a dois profissionais e esclareça o que inclui: uma inspeção visual é diferente de uma avaliação da vulnerabilidade sísmica com cálculo.

Seguro: o que cobre e quanto fica a seu cargo

A cobertura de fenómenos sísmicos é facultativa no seguro multirriscos habitação, de acordo com a DECO PROTeste. O prémio depende da zona do país, do ano de construção e do capital seguro. Em prédios muito antigos, algumas seguradoras recusam a cobertura.

Repare também na franquia. Nesta cobertura, é habitualmente uma percentagem do capital seguro, 5% é um valor comum nos documentos de informação das seguradoras. Num capital seguro de 150.000 euros, 5% × 150.000 = 7.500 euros a pagar do próprio bolso antes de o seguro entrar.

Num apartamento, a estrutura é parte comum. Peça a apólice do condomínio e confirme se inclui fenómenos sísmicos, muitas não incluem. Se for pedir crédito habitação, confirme junto do banco se exige esta cobertura e simule o prémio com duas ou três seguradoras antes de fechar o negócio.

Faça as perguntas antes da escritura

Antes da escritura, ainda tem margem para negociar, pedir uma vistoria ou desistir. Depois, qualquer reforço estrutural ou prejuízo não coberto fica a seu cargo.

Na prática, avaliar o risco sísmico de uma casa resume-se a isto: consulte a carta de riscos do concelho, confirme o ano de construção, peça o historial de obras e simule o seguro com cobertura sísmica. São quatro verificações feitas numa tarde para uma decisão que vai pagar durante décadas.

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