Share the post "Usufruto vitalício: como pode vender a sua casa e continuar a viver nela"
Imagine uma casa onde se criou uma família, onde cada divisão guarda uma memória e onde a vizinhança já faz parte da rotina. Imagine, agora, que o valor dessa casa representa quase todo o património e que a reforma já não chega para tudo o que a vida pede. Mudar de casa não está nos planos. Vender, porém, pode estar.
Em Portugal, esta equação tem solução jurídica e é possível vender a casa e continuar a morar nela. A propriedade de um imóvel pode ser dividida em duas partes: a nua-propriedade (a titularidade da casa) e o usufruto (o direito de a usar e de dela retirar proveito). O Código Civil prevê esta separação e é ela que torna possível a operação.
Na prática, o proprietário vende a nua-propriedade a um comprador, recebe o valor acordado e reserva para si o usufruto. Passa a ser usufrutuário, ou seja, deixa de ser dono da casa, mas continua a viver nela, sem alterar a sua rotina.
É importante não confundir as duas coisas. Quem vende a nua-propriedade deixa de ser proprietário. O que mantém é um direito de utilização, que, sendo vitalício, dura em regra até à morte do usufrutuário.
Casa: venda da nua-propriedade com usufruto
O processo segue, de forma geral, passos bem distintos:
- Avaliação do imóvel – determina-se o valor da casa e o valor económico do usufruto, que depende sobretudo da idade de quem vai usufruir.
- Proposta e negociação – o comprador, normalmente um investidor, propõe um preço pela nua-propriedade. O valor é livremente negociado entre as partes.
- Contrato – a venda formaliza-se por escritura pública ou documento particular autenticado, com a reserva do usufruto indicada no mesmo ato.
- Registo predial – com o registo, a propriedade passa para o comprador e o usufruto fica inscrito a favor do vendedor.
- Vida normal – o usufrutuário continua a habitar a casa e a assumir as responsabilidades que a lei lhe atribui.
Quando o usufruto termina, normalmente por morte do usufrutuário, o direito extingue-se e a propriedade consolida-se: o nu-proprietário passa a ter a propriedade plena.
Qual a diferença entre usufrutuário e nu-proprietário?
| Usufrutuário | Nu-proprietário | |
|---|---|---|
| O que tem | Direito de usar e fruir a casa | Titularidade da propriedade |
| Pode morar na casa? | Sim | Não, enquanto o usufruto durar |
| Pode arrendar? | Em regra, dentro dos limites legais e do acordado | Não |
| Quando termina | Em regra, com a morte do usufrutuário | Passa a proprietário pleno quando o usufruto termina |
Para o comprador, a lógica é a de um investimento de longo prazo. Adquire um imóvel que só poderá usar, vender sem usufruto ou rentabilizar plenamente no futuro.
Quanto se pode receber pela venda da casa?
Não existe um preço único. O valor depende do preço de mercado da casa, da idade do usufrutuário e do que for negociado. Quanto mais velho o vendedor, menor tende a ser o valor do usufruto e maior o da nua-propriedade.
Como referência fiscal, o artigo 13.º do Código do IMT fixa quanto se deduz ao valor da propriedade plena, consoante a idade da pessoa de quem depende o usufruto vitalício.
| Idade do usufrutuário | Percentagem do usufruto | Percentagem da nua-propriedade |
|---|---|---|
| Menos de 65 anos | 35% | 65% |
| Menos de 70 anos | 30% | 70% |
| Menos de 75 anos | 25% | 75% |
| Menos de 80 anos | 20% | 80% |
| Menos de 85 anos | 15% | 85% |
| 85 ou mais anos | 10% | 90% |
Exemplo: numa casa avaliada em 200.000 euros, com um usufrutuário de 72 anos, a tabela atribui 25% ao usufruto (50.000 euros) e 75% à nua-propriedade (150.000 euros).
Esta tabela serve para efeitos de impostos e é um ponto de partida. O preço efetivo é acordado entre as partes e pode ser diferente. Por isso, convém pedir mais do que uma avaliação e comparar propostas.
Que impostos estão em causa?
Uma venda com usufruto tem consequências fiscais para ambas as partes.
Para quem vende (IRS). A venda da nua-propriedade pode gerar uma mais-valia imobiliária. O cálculo depende, entre outros fatores, dos valores e das datas de aquisição e venda e das despesas que a lei permita considerar.
Em regra, para residentes, apenas 50% da mais-valia entra no englobamento com os restantes rendimentos.
Existem ainda regras que podem reduzir ou afastar a tributação, como a exclusão para imóveis adquiridos antes de 1989 ou o reinvestimento do valor de venda da habitação própria e permanente.
Os contribuintes com 65 anos ou mais, ou reformados, podem também aplicar o valor da venda em determinados produtos financeiros, como PPR, seguros de vida ou fundos de pensões, dentro de um prazo definido.
Para quem compra (IMT). O imposto incide sobre o valor da nua-propriedade, calculado segundo as regras do Código do IMT, ou sobre o valor constante do contrato, se este for superior.
Durante o usufruto (IMI). Quando existe usufruto, o IMI é devido pelo usufrutuário, ou seja, por quem continua a morar na casa.
Quem paga o quê enquanto o usufruto durar?
- IMI: o usufrutuário.
- Conservação e manutenção correntes: em regra, o usufrutuário. Estão incluídas as reparações ordinárias necessárias para preservar a casa, como a limpeza e a manutenção do imóvel.
- Reparações extraordinárias: cabem, em regra, ao proprietário. Se o usufrutuário as pagar, a lei prevê a possibilidade de exigir o reembolso nos termos dos artigos 1472.º e 1473.º do Código Civil.
Convém deixar estas responsabilidades claras por escrito no contrato, incluindo seguros e despesas de condomínio, para evitar conflitos futuros.
Quais as vantagens e os riscos?
Vender a casa e continuar a viver nela pode ser uma forma inteligente de transformar património em segurança financeira, sem abdicar do lugar a que se chama casa. Mas é uma decisão que envolve prós e contras.
Vantagens
- Obter liquidez sem mudar de casa, de bairro ou de rotina.
- Reforçar o orçamento na reforma ou pagar cuidados de saúde, obras ou dívidas.
- Manter autonomia e estabilidade, com um direito registado e protegido pela lei.
- Se o comprador vender a nua-propriedade a terceiros, o usufruto acompanha o imóvel.
Riscos e cuidados
- É uma decisão praticamente irreversível. A casa deixa de ser sua.
- O imóvel deixa de fazer parte da herança. Os herdeiros não ficarão com essa casa, pelo que a conversa em família deve acontecer antes da assinatura.
- O valor recebido é inferior ao de uma venda plena, porque o comprador só poderá usar a casa no futuro.
- As responsabilidades de conservação continuam consigo, e a casa precisa de ser bem cuidada.
- Vender a um filho ou neto exige cuidado. A lei portuguesa estabelece regras próprias, e a venda sem o consentimento dos restantes filhos ou netos pode vir a ser anulada. Consulte um advogado ou um notário.
Que alternativas existem em Portugal?
A hipoteca inversa, comum noutros países, não tem sido uma solução corrente no mercado português. Mesmo assim, existem outras formas de transformar a casa em rendimento mantendo a utilização.
| Solução | Como funciona | Continua a viver na casa? |
|---|---|---|
| Venda da nua-propriedade | Recebe um montante único e reserva o usufruto vitalício | Sim, até ao fim da vida |
| Venda com arrendamento (sale and leaseback) | Vende a casa e arrenda-a ao comprador por contrato | Sim, enquanto o contrato durar e pagando renda |
| Renda vitalícia | Recebe pagamentos periódicos em troca do imóvel, podendo combinar-se com usufruto | Em regra, sim, se houver reserva de usufruto |
| Produtos de poupança (PPR, seguros de capitalização) | Rentabiliza dinheiro de uma venda futura ou outra poupança | Depende de ter vendido ou não |
Cada modelo tem riscos próprios. No arrendamento, por exemplo, o comprador pode vender o imóvel e a segurança depende do que ficar contratualizado.
O que verificar antes de assinar a venda da casa?
- Peça pelo menos duas avaliações do imóvel e compare propostas.
- Ponha tudo por escrito: quem paga IMI, seguros, condomínio e obras.
- Simule os impostos com um contabilista, em especial as mais-valias.
- Fale com a família, sobretudo com quem seria herdeiro.
- Consulte um advogado ou um notário antes de fechar o negócio.
- Desconfie de pressas e de propostas que não expliquem como o preço foi calculado.
- Confirme a idoneidade do comprador e a forma de pagamento: o pagamento do preço deve ficar claramente documentado.