Vender a segunda casa sem pagar mais-valias: a regra de 2026 que pode mudar os seus planos

A regra sempre foi simples e dispendiosa. Quem vendia uma segunda habitação com lucro pagava IRS sobre as mais-valias obtidas, sem exceção. A casa de férias comprada há 20 anos e vendida agora com um ganho de 100.000 euros gerava uma fatura fiscal que podia ultrapassar os 20.000 euros. Mas desde maio de 2026 existe uma via legal para escapar a esse encargo, com condições precisas, prazos que não se prolongam e pelo menos um erro que, cometido por distração, pode custar toda a isenção.

A medida está incluída no Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado no Diário da República, que integra o pacote de medidas para a habitação do Governo. Tem efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2026 e aplica-se a transações realizadas até 31 de dezembro de 2029.

O que mudou e o que não sofreu alterações

Até à entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 97/2026, a isenção de mais-valias por reinvestimento estava reservada a um único cenário: a venda da habitação própria e permanente (HPP), com o produto aplicado noutra HPP ou, no caso de contribuintes com mais de 65 anos ou reformados, num produto de capitalização como o PPR.

A segunda habitação ficava de fora. Herdou-se um apartamento, comprou-se uma casa na praia, ficou um imóvel parado após uma mudança de cidade e quem vendia enfrentava tributação sobre 50% das mais-valias, englobadas com os restantes rendimentos do ano.

O que muda agora: a isenção por reinvestimento passa a aplicar-se também à venda de segundas habitações, desde que o valor obtido seja reinvestido na compra de outro imóvel em território nacional, com destino a arrendamento habitacional a preços moderados. A lei equipara qualquer imóvel habitacional, principal ou secundário, a partir do momento em que o reinvestimento cumpra os requisitos definidos.

O que não muda: a obrigação de reinvestir. A isenção não é automática nem gratuita, implica adquirir outro imóvel, arrendá-lo dentro de um prazo apertado e mantê-lo arrendado durante os anos seguintes.

As três condições que têm de ser cumpridas em simultâneo

1. Reinvestimento em imóvel para arrendamento em Portugal

O valor de realização, isto é, o preço de venda, e não apenas o lucro, deduzido do eventual crédito em aberto sobre o imóvel vendido, tem de ser aplicado na compra de outro imóvel habitacional situado em território nacional. O destino obrigatório é o arrendamento habitacional, com rendas moderadas.

O reinvestimento pode ser parcial: se apenas parte do valor da venda for aplicado no novo imóvel, a isenção aplica-se proporcionalmente. Quem vendeu por 200.000 euros e reinvestiu 100.000 euros fica isento em metade das mais-valias.

2. Renda mensal até 2.300 euros nos primeiros cinco anos

O imóvel adquirido com o produto do reinvestimento tem de ser arrendado com uma renda mensal que não ultrapasse 2.300 euros — o equivalente a 2,5 vezes o salário mínimo nacional de 2026 (920 euros). Este limite aplica-se durante os primeiros cinco anos após o reinvestimento.

3. Contrato de arrendamento celebrado nos primeiros seis meses

O contrato de arrendamento tem de ser formalizado nos primeiros seis meses a contar da data de reinvestimento ou da data da mais-valia, a que ocorrer mais tarde. E o imóvel tem de estar efetivamente arrendado durante, pelo menos, 36 meses seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.

O prazo para reinvestir e a possibilidade de comprar antes de vender

O reinvestimento tem de ocorrer entre os 24 meses anteriores à venda e os 36 meses posteriores. Ou seja, é possível comprar o imóvel de destino primeiro e só depois, até dois anos mais tarde, vender a segunda habitação ou comprar após a venda, com até três anos de margem.

Esta flexibilidade é relevante para quem já identificou um imóvel com boas condições de arrendamento: pode fechar o negócio, assegurar o inquilino, e usar esse investimento para acionar a isenção quando vender a segunda casa.

O erro que faz cair a isenção e quando isso acontece

Se qualquer uma das condições não for cumprida, a isenção deixa de se aplicar retroativamente. As mais-valias ficam sujeitas a IRS, acrescidas dos juros compensatórios que o atraso implica. Há dois cenários de risco que valem atenção:

O primeiro é não conseguir arrendar o imóvel dentro dos seis meses. A lei admite impedimento justificado, como a necessidade de obras urgentes e o período estritamente necessário para as realizar, mas o ónus da prova cabe ao contribuinte. Um imóvel parado por conveniência ou por dificuldade em encontrar inquilino não está coberto.

O segundo, e mais insidioso: vender o imóvel de reinvestimento antes de completar os 36 meses de arrendamento efetivo nos primeiros cinco anos. E aqui está a armadilha que muitos não antecipam: a isenção protege a mais-valia do imóvel original, não o imóvel de reinvestimento. Uma proposta de compra tentadora nos primeiros três anos, aceite sem verificar o cumprimento dos requisitos, pode resultar numa fatura fiscal sobre um ganho que, em muitos casos, já foi gasto.

Fazer as contas: quanto se poupa com a isenção

Imaginemos um contribuinte que vendeu uma casa de férias no Alentejo por 180.000 euros. Comprou-a em 2005 por 70.000 euros. Com as despesas documentadas e os coeficientes de desvalorização monetária, a mais-valia líquida apurada fica em torno dos 80.000 euros. Sobre 50% desse valor (40.000 euros) incide IRS à taxa marginal do contribuinte.

Para quem tem rendimentos de trabalho na faixa dos 36.000 euros anuais, a taxa marginal em 2026 situa-se nos 37%. O imposto a pagar seria de cerca de 14.800 euros.

Se o produto da venda for reinvestido num apartamento em Coimbra ou em Braga, arrendado dentro dos seis meses por uma renda de 700 euros mensais, e mantido arrendado durante os cinco anos previstos, esses 14.800 euros ficam na carteira do vendedor. A condição é não falhar nos prazos nem interromper o arrendamento por razões não justificadas.

Como declarar no IRS

A isenção funciona por intenção declarada. No ano em que vende a segunda habitação, preencha o Anexo G da declaração de IRS com o valor de realização, o valor de aquisição e as despesas dedutíveis, incluindo o IMT e imposto de selo pagos na compra, obras realizadas nos últimos 12 anos com fatura e NIF, e comissões de intermediação imobiliária devidamente documentadas.

Nesse mesmo Anexo G declara a intenção de reinvestir, indicando o montante previsto, mesmo que o novo imóvel ainda não tenha sido comprado. Nos anos seguintes, comprova o reinvestimento e o arrendamento.

Se o reinvestimento tiver ocorrido antes da venda, dentro da janela dos 24 meses, o processo mantém-se idêntico, mas a ordem das operações inverte-se: a compra e o arrendamento já estão concretizados quando declara a venda da segunda habitação.

Em caso de dúvida sobre o preenchimento ou sobre quais as despesas que podem ser deduzidas no cálculo das mais-valias imobiliárias, é recomendável consultar um contabilista ou o portal das Finanças, onde está disponível a legislação atualizada.

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