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Os senhorios que pratiquem rendas claramente abaixo dos valores de mercado podem ficar totalmente isentos de IRS ou de IRC sobre esses rendimentos.
A medida resulta da entrada em vigor do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que substitui o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) e faz parte do pacote fiscal para a habitação aprovado em maio de 2026.
Para quem tem casas para arrendar, ou está a ponderar colocá-las no mercado, esta mudança pode representar uma poupança fiscal muito significativa.
Mas a isenção não é automática nem se aplica a qualquer contrato. Existem regras concretas sobre o valor da renda, a duração mínima e o processo de adesão que é preciso conhecer antes de decidir.
Senhorios: o que muda com a nova legislação
O Decreto-Lei n.º 97/2026 aprovou o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, com entrada em vigor a 1 de setembro de 2026.
Este diploma altera vários códigos fiscais, incluindo o do IVA, do IRS, do IRC e do IMT, e aprova ainda um segundo instrumento, os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), destinado a projetos de maior dimensão.
Na prática, o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento foi revogado e deu lugar ao RSAA, que prevê isenção total de IRS ou IRC sobre as rendas, ao mesmo tempo que entra em vigor este novo instrumento dirigido a investimentos de maior escala no arrendamento habitacional.
Os senhorios que já tinha contratos ao abrigo do regime anterior não ficam prejudicados, já que os contratos celebrados ao abrigo do RSAA beneficiam de isenção total de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais provenientes desses contratos de arrendamento acessível, com efeitos a partir de 1 de setembro de 2026, aplicando-se a novos contratos e a renovações.
Quem pode aderir ao RSAA?
Uma das novidades do RSAA é a abrangência de quem o pode utilizar. O novo regime pode ser usado por proprietários particulares, sociedades imobiliárias, fundos de investimento e entidades públicas, estando também disponível para municípios e entidades intermunicipais.
Não é preciso ser um pequeno proprietário para beneficiar da isenção. Empresas do setor imobiliário e entidades públicas que coloquem imóveis no mercado a preços controlados também podem aceder a este benefício fiscal.
Valor de renda que garante a isenção total
O critério central do RSAA está ligado ao valor da renda praticada pelos senhorios face à mediana de mercado no concelho.
Para aderir ao regime, os proprietários têm de praticar uma renda máxima calculada a partir de 80% da mediana dos valores de renda por metro quadrado apurada pelo Instituto Nacional de Estatística para o concelho onde o imóvel está situado. Isto corresponde, na prática, a rendas cerca de 20% mais baixas do que o valor médio de mercado na respetiva zona.
Vale a pena notar que este benefício aos senhorios não tem prazo definido para terminar. O RSAA funciona como alternativa à taxa autónoma de IRS de 10% aplicável a contratos com rendas até 2.300 euros mensais em 2026, sendo que essa taxa reduzida vigora apenas até 31 de dezembro de 2029, enquanto a isenção do RSAA não tem, para já, prazo de caducidade previsto.
Isenção total ou taxa reduzida de 10%?
É importante não confundir os dois benefícios que coexistem atualmente no arrendamento habitacional:
- Isenção total de IRS/IRC (RSAA): aplica-se a quem pratica rendas até 80% da mediana de mercado do concelho, sem limite temporal fixado;
- Taxa autónoma reduzida de 10%: aplica-se de forma mais alargada a contratos com rendas consideradas moderadas, incluindo tetos como os 2.300 euros mensais referidos para 2026, mas vigora apenas até ao final de 2029.
Esta distinção é relevante porque, consoante o valor da renda e o perfil do senhorio, pode compensar mais optar por um ou outro regime. Quem pratica rendas muito abaixo do mercado tende a beneficiar mais do RSAA. Quem tem rendas moderadas, mas ainda próximas dos valores de mercado, poderá enquadrar-se apenas na taxa dos 10%.
Como funciona a adesão ao regime
O processo de adesão ao RSAA foi pensado para ser mais simples do que o do antigo PAA. Desde 1 de setembro deixa de ser necessária a ficha de alojamento e o certificado de inscrição, passando a adesão a fazer-se através da submissão do contrato já celebrado na plataforma do IHRU.
Depois de submetido o contrato, cabe à Autoridade Tributária validar a informação. O IHRU deverá comunicar à Autoridade Tributária, até ao final de fevereiro, a adesão do contribuinte ao programa, ficando o contrato abrangido pelo regime fiscal desde a data da sua celebração.
A isenção mantém-se em renovações do contrato e mesmo em caso de venda do imóvel, desde que o arrendamento continue em vigor.
Este acompanhamento é feito pelo IHRU, em articulação com a Autoridade Tributária, a Segurança Social, o Instituto dos Registos e do Notariado e o INE.
Se forem detetadas rendas acima do teto permitido, ou outras violações das condições do programa, o benefício fiscal para os senhorios pode cessar após o respetivo procedimento administrativo.
O que acontece a quem não cumpre as regras?
A isenção fiscal está diretamente condicionada ao cumprimento continuado das condições do programa, sobretudo ao valor da renda e à duração mínima do contrato.
Se o senhorio não cumprir os limites de renda ou os prazos mínimos estabelecidos, perde os benefícios fiscais a partir do momento do incumprimento.
Por isso, antes de aderir ao regime, é aconselhável confirmar com clareza o valor de referência para a zona do imóvel e assegurar que o contrato cumpre, desde o início, todas as condições exigidas, para não correr o risco de perder retroativamente parte da vantagem fiscal.
E quem já tinha contrato ao abrigo do antigo PAA?
Quem já beneficiava do PAA não perde os direitos adquiridos com a transição para o novo regime. Os contratos que estavam abrangidos pelo Programa de Apoio ao Arrendamento quando este foi revogado mantêm os efeitos fiscais que lhes tinham sido atribuídos ao abrigo do regime anterior, pelo que a entrada em vigor do RSAA não elimina os benefícios fiscais já associados a esses contratos.
Além disso, se o senhorio optar por incluir estes rendimentos isentos no englobamento do IRS, os rendimentos isentos são, ainda assim, considerados para determinar a taxa aplicável aos restantes rendimentos do contribuinte.
Ou seja, a isenção incide sobre o imposto a pagar por essas rendas específicas, mas o seu valor pode influenciar a taxa aplicada ao resto do rendimento declarado.