Transmissão do arrendamento por morte: proposta do Governo aperta as regras

Uma das medidas mais sensíveis da reforma do arrendamento apresentada pelo Governo em 2026 diz respeito ao que acontece a um contrato de renda antiga quando o inquilino falece.

A proposta de lei, já entregue na Assembleia da República sob a forma de autorização legislativa, pretende clarificar e, em vários casos, restringir as condições em que o arrendamento passa para o cônjuge, para a pessoa em união de facto ou para outros familiares do arrendatário original.

A transmissão por morte é o mecanismo legal que permite que um contrato de arrendamento não se extinga automaticamente com o falecimento do inquilino, passando a posição contratual para determinadas pessoas que com ele viviam.

Atualmente, este regime não é uniforme e aplica-se de forma distinta consoante o contrato tenha sido celebrado antes ou depois da entrada em vigor do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), em 2006.

Nos contratos mais recentes, regulados pelo artigo 1106.º do Código Civil, a transmissão pode ocorrer de forma sucessiva, sem limite ao número de vezes, a favor do cônjuge sobrevivo, de quem vivesse em união de facto com o arrendatário, de ascendentes ou de descendentes que preencham determinados requisitos de convivência, idade ou incapacidade.

Já nos contratos mais antigos, sujeitos a um regime transitório próprio, as regras são historicamente mais apertadas, sendo precisamente esse regime transitório o principal alvo da nova proposta.

Arrendamento: o que propõe o Governo alterar

Segundo a proposta submetida ao Parlamento, citada pelo Jornal de Negócios, o foco da reforma incide sobre os contratos de renda antiga anteriores a 1990.

Quando o “primitivo arrendatário”, a pessoa que celebrou originalmente o contrato, falece e o arrendamento se transmite ao cônjuge ou à pessoa com quem vivia em união de facto, passam a aplicar-se novas regras que dependem, sobretudo, da idade e do rendimento do novo titular:

• Novo titular com menos de 65 anos – o contrato transita para o regime do NRAU. Na falta de acordo entre as partes, passa a considerar-se que tem um prazo certo de cinco anos, renovável automaticamente por períodos de igual duração, salvo estipulação diferente.
• Rendimento anual inferior a 64.400 euros – mesmo com a transição para o NRAU, a renda mantém-se inalterada durante cinco anos.
• Rendimento anual superior a 64.400 euros – a renda pode ser atualizada até um valor correspondente a 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel.
• Novo titular com 65 anos ou mais – o contrato não transita para o NRAU, mantendo-se o regime de proteção reforçada. Ainda assim, se o rendimento anual do agregado ultrapassar os 64.400 euros, a renda pode igualmente ser atualizada para 1/15 do VPT.

Na prática, o Governo introduz um critério de capacidade económica que, até agora, não existia de forma tão explícita neste tipo de transmissão, deixando de tratar todos os beneficiários da mesma forma independentemente da sua situação financeira.

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Arrendamento: porquê restringir a transmissão

O executivo justifica a medida com a necessidade de combater a atual crise de habitação e de recolocar no mercado imóveis que hoje estão subutilizados.

No texto da proposta, o Governo recorda que, de acordo com os Censos de 2021, existem cerca de 375 mil alojamentos familiares vagos em Portugal, dos quais quase 250 mil em boas condições de habitabilidade, sem que estejam para venda ou arrendamento.

Segundo o executivo, “sucessivas intervenções na legislação aplicável ao arrendamento contribuíram para um progressivo enfraquecimento do mercado”, com efeitos negativos na mobilidade laboral e no acesso à habitação pelas famílias com menos recursos.

A ideia subjacente é a de que a manutenção indefinida de rendas muito baixas, transmitidas de geração em geração independentemente da condição económica dos beneficiários, contribui para desincentivar os proprietários a colocar imóveis no mercado de arrendamento, perpetuando situações que já não correspondem à realidade social ou financeira das famílias envolvidas.

Uma reforma mais ampla

A alteração à transmissão por morte não surge isolada. Faz parte de uma reforma abrangente do arrendamento, aprovada em Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026 e integrada na estratégia “Construir Portugal”, que inclui várias medidas polémicas:

• O fim antecipado do controlo de rendas para novos contratos;
• Maior liberdade contratual na definição de cauções e no pagamento antecipado de rendas;
• Alterações ao regime de oposição à renovação automática dos contratos;
• A possibilidade de comunicações eletrónicas entre senhorio e arrendatário;
• A revisão do direito de preferência dos arrendatários;
• A simplificação dos processos de despejo em caso de incumprimento;
• A criação do Fundo de Emergência para a Habitação (FEH), destinado a apoiar famílias em situação de emergência habitacional, incluindo vítimas de violência doméstica.

O diploma mantém, contudo, mecanismos específicos de proteção para arrendatários mais vulneráveis com contratos anteriores a 1990, designadamente pessoas com mais de 65 anos ou com incapacidade igual ou superior a 60%, cujas rendas só podem ser atualizadas quando o rendimento anual do agregado ultrapassar os 64 mil euros.

É importante sublinhar que, neste momento, trata-se apenas de uma proposta de lei, entregue na Assembleia da República e ainda sujeita a discussão e votação parlamentar.