Persiana avariada em casa arrendada: quem paga o arranjo?

A fita partiu, a persiana do quarto ficou a meio e não sobe nem desce. Numa casa arrendada, a primeira dúvida é quase sempre a mesma: quem paga o arranjo?

Na maioria dos casos, a resposta é o senhorio. O Código Civil põe a cargo do proprietário as obras de conservação da casa, e uma persiana que deixa de funcionar com o uso normal entra nessa obrigação. Mas há duas exceções que mudam tudo: o que diz o contrato e a forma como a persiana se estragou.

Saber a diferença evita duas situações comuns. O inquilino que paga do próprio bolso uma reparação que não lhe cabia. E o inquilino que deixa de pagar a renda por conta própria e acaba com um problema bem maior do que uma persiana encravada.

Quem paga o arranjo das persianas, segundo a lei

Em regra, o arranjo de uma persiana avariada numa casa arrendada é pago pelo senhorio. O artigo 1074.º do Código Civil obriga-o a fazer todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, salvo acordo em contrário no contrato. Só não é assim se a avaria resultar de mau uso do inquilino.

Esta obrigação liga-se a outra, mais geral. Segundo o artigo 1031.º, o senhorio tem de assegurar ao inquilino o gozo da casa para o fim a que se destina. Uma persiana que não fecha afeta a luz, o isolamento e a privacidade, por isso cabe nesta lógica.

Repare num pormenor: a lei não fala em persianas, estores ou fitas. Fala em obras de conservação. Uma persiana que deixa de funcionar por desgaste, seja pela fita gasta, pela mola cansada, pelas lâminas soltas ou pelo motor de um estore elétrico, entra, em regra, nesta obrigação de conservação. Para um enquadramento mais geral, pode consultar o guia sobre obras a cargo do senhorio.

Quando a despesa passa para o inquilino

A regra tem duas exceções. Convém conhecê-las antes de reclamar.

Se o contrato disser o contrário

A obrigação do senhorio vale “salvo estipulação em contrário”. Há contratos de arrendamento com cláusulas que põem as pequenas reparações interiores a cargo do inquilino, e alguns referem expressamente o conserto de persianas.

Se essa cláusula existir e tiver sido assinada, a despesa é, em princípio, do inquilino. Por isso, o primeiro passo é sempre o mesmo: ler o contrato antes de pedir seja o que for.

Se a avaria resultar de mau uso

O inquilino é obrigado a não fazer uma utilização imprudente da casa (artigo 1038.º). E, segundo o artigo 1043.º, tem de a devolver no estado em que a recebeu, com exceção do desgaste normal de quem a usou com cuidado.

Uma fita que se desfaz ao fim de anos de uso é desgaste normal. Uma persiana forçada ou partida por descuido já não é, e o arranjo fica por conta de quem a estragou.

A lei presume que a casa foi entregue em bom estado quando não existe um documento que descreva o estado em que estava no início do contrato. Sem fotografias ou inventário assinado, o inquilino tem mais dificuldade em provar que a persiana já funcionava mal quando entrou. Este cuidado conta também no fim do contrato, na hora de reaver a caução da renda.

Como pedir a reparação ao senhorio

Confirmado que a despesa não é sua, o inquilino deve seguir uma ordem que o proteja mais tarde:

1. Avise logo. O artigo 1038.º obriga o inquilino a avisar imediatamente o senhorio quando descobre um defeito na casa. Quem demora a avisar pode perder argumentos.
2. Fotografe e grave a avaria. Um vídeo curto da persiana a falhar vale mais do que uma descrição.
3. Faça o pedido por escrito. Um e-mail serve para o primeiro contacto. Se não houver resposta, envie carta registada com aviso de receção, a descrever o problema e a pedir a reparação num prazo razoável.
4. Guarde tudo. Mensagens, cartas, comprovativos dos CTT e fotografias.

A carta não é um pormenor burocrático. É o que coloca formalmente o senhorio em falta, e esse passo conta se o caso avançar. Para ver o quadro completo de obrigações de cada parte, consulte os direitos e deveres do inquilino.

Se o contrato estiver em casa, confirme já a cláusula de obras antes de escrever ao senhorio. Demora cinco minutos e evita um pedido sem fundamento.

E se o senhorio não arranjar as persianas?

O caminho depende da urgência da reparação. E é aqui que se cometem os erros mais caros.

Reparações urgentes

O artigo 1036.º permite ao inquilino fazer ele próprio reparações urgentes, com direito a reembolso, quando o senhorio já está em falta e o problema não pode esperar por um tribunal. Se a urgência não admitir qualquer demora, o inquilino pode avançar mesmo sem atraso do senhorio, desde que o avise ao mesmo tempo. Em ambos os casos, tem direito a ser reembolsado do que gastou. Descontar essa despesa nas rendas seguintes já tem regras próprias, por isso convém confirmar com um jurista antes de o fazer.

Uma persiana encravada dificilmente se enquadra aqui. Uma persiana que deixa uma janela de rés-do-chão sem forma de fechar pode ser outra conversa. A avaliação depende do caso concreto.

Fora das situações de urgência, o inquilino só pode fazer obras se o contrato o permitir ou se o senhorio as autorizar por escrito. E deixar de pagar a renda por iniciativa própria é um risco sério. Os tribunais só o têm aceitado em situações graves, em que o inquilino fica privado do uso da casa, o que dificilmente acontece com uma persiana. Pode dar origem a dívida, a indemnização e, no limite, ao fim do contrato.

Reparações que podem esperar

Se o senhorio continuar sem responder, há alternativas antes de um tribunal comum. Os julgados de paz tratam de ações de arrendamento urbano até 15.000 euros, exceto ações de despejo, como prevê a Lei n.º 78/2001. São mais rápidos e menos formais, mas não existem em todos os concelhos.

As associações de defesa do consumidor e de inquilinos também ajudam a analisar o contrato. Num conflito que envolva valores mais altos ou cláusulas duvidosas, um advogado é o passo seguinte.

Leia o contrato antes de pagar

Na prática, tudo se resolve com três perguntas. O contrato põe as persianas a cargo do inquilino? A avaria resultou de mau uso? O senhorio foi avisado por escrito?

Se as respostas forem “não”, “não” e “sim”, a reparação é do senhorio. Não espere resolver tudo numa semana, mas, com o pedido bem documentado, o arranjo resolve-se sem tirar dinheiro do seu orçamento.

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