Share the post "Menos burocracia, mais responsabilidade: a reforma que vai acelerar as obras em Portugal"
A reforma mais profunda do licenciamento urbanístico das últimas décadas está prestes a entrar em vigor em Portugal. Entra em vigor em outubro e vai mudar de forma profunda a forma como se fazem obras em Portugal.
O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, procede à 21.ª alteração ao Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) e redesenha, de forma estrutural, a relação entre os municípios, os promotores, os arquitetos e os donos de obra.
Foi aprovado ao abrigo da autorização legislativa concedida pela Lei n.º 9-B/2026, de 6 de março, no âmbito do programa governamental “Construir Portugal”.
Na sua essência, a reforma assenta numa lógica simples de descrever, mas profunda nas suas implicações, com menos controlo prévio por parte da administração pública e mais responsabilidade para quem promove, projeta e executa a obra.
Quando entra em vigor o novo RJUE
A data de entrada em vigor foi alterada. O diploma estava inicialmente previsto para produzir efeitos a 3 de agosto de 2026, mas o Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, adiou essa data para 1 de outubro de 2026.
O objetivo do adiamento, segundo o próprio Governo, foi dar aos municípios e aos restantes intervenientes tempo para adaptarem as plataformas informáticas e concluírem a regulamentação complementar necessária.
Até 30 de setembro de 2026 mantém-se em vigor o regime jurídico anterior. A partir de 1 de outubro de 2026, entram simultaneamente em vigor o Decreto-Lei n.º 108/2026 e a Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho, que aprova os novos modelos de requerimentos, os elementos instrutórios e os termos de responsabilidade.
Porque foi necessária esta reforma?
O ponto de partida é um problema estrutural de habitação. Segundo dados compilados pela Pordata, a produção habitacional em Portugal caiu de cerca de 125 mil fogos construídos por ano em 2002 para pouco mais de 20 mil em 2022.
O Banco de Portugal estimou ainda que, entre 2021 e 2024, faltaram em média cerca de 14 mil casas por ano face à formação de novas famílias.
A primeira tentativa de resposta foi o Simplex Urbanístico de 2024, que pretendia simplificar e desburocratizar os procedimentos.
Na prática, essa reforma revelou dificuldades de articulação entre entidades e uma aplicação desigual entre municípios, que acabou por contrariar os próprios objetivos de harmonização que a motivaram.
Obras: quais são as principais mudanças?
O Decreto-Lei n.º 108/2026 surge para corrigir uma série de fragilidades do sistema.
Comunicação prévia passa a ser a regra
Esta é a alteração de fundo do diploma. Sempre que os parâmetros urbanísticos estejam efetivamente definidos nos instrumentos de planeamento em vigor, a operação urbanística pode avançar por comunicação prévia, sem depender de qualquer ato administrativo de aprovação.
O promotor submete os elementos, paga as taxas devidas e pode iniciar a obra. A câmara municipal deixa de validar o projeto à entrada e passa a exercer um controlo sucessivo, durante e depois da execução da obra.
O prazo desse controlo sucessivo diminui de 10 para 1 ano e desaparece a fase de apreciação e saneamento liminar neste procedimento.
Isto significa que uma comunicação prévia mal instruída pode avançar para obra e, mais tarde, ser alvo de embargo ou de coima, pelo que o rigor técnico do projeto passa a ser decisivo desde a primeira submissão.
Deferimento tácito: o silêncio vale aprovação
O diploma generaliza o deferimento tácito. Se o município não se pronunciar dentro dos prazos legais, o pedido considera-se aprovado.
É alargada também a possibilidade de pagamento por auto-liquidação, incluindo nos casos de deferimento tácito.
Ainda assim, o simples comprovativo desse pagamento deixa de ser, por si só, título suficiente da operação. É retomado o conceito de título urbanístico como documento autónomo, com valor probatório perante terceiros.
O regresso do título urbanístico
Recupera-se e reforça-se a figura do título urbanístico (o antigo “alvará”), que passa a ser obrigatório em qualquer negócio jurídico que envolva a transmissão de propriedade de prédios urbanos.
A escritura ou o contrato de compra e venda tem de indicar expressamente se o imóvel dispõe, ou não, de título urbanístico. A Ordem dos Notários já elogiou esta medida como uma proteção relevante para quem compra.
Prazos mais curtos, mas com nuances
Os prazos de decisão municipal encurtam de forma geral, ainda que com efeitos distintos consoante o interveniente:
- O prazo de saneamento e apreciação liminar aumenta em 5 dias, favorável à autarquia;
- O prazo de resposta do requerente nessa fase desce de 15 para 10 dias, sem possibilidade de prorrogação, desfavorável ao dono de obra;
- Os municípios podem prorrogar prazos de apreciação em operações complexas, desde que fundamentado na fase de saneamento;
- O saneamento passa a permitir verificação de conteúdo e não apenas dos elementos instrutórios entregues, favorável ao dono de obra;
- As consultas a entidades externas relacionadas com a localização devem ser feitas assim que o processo esteja corretamente instruído;
- As consultas relacionadas com o uso devem, em regra, ser obtidas previamente pelo próprio interessado;
- O prazo para declaração de nulidade de uma licença ou de um pedido de informação prévia favorável baixa de 10 para 3 anos, uma alteração muito relevante para promotores e autores de projeto.
Reconstrução, edificação e último antecedente válido
Uma obra de reconstrução que implique aumento de volume ou de área deixa de ser tratada como mera reconstrução e passa a seguir o regime das obras novas, com exigências mais elevadas.
O conceito de edificação é igualmente precisado, para abranger estruturas e construções que, pela sua natureza ou impacto no território, devem sujeitar-se a controlo urbanístico, independentemente de critérios formais como a existência de fundações.
É também formalizado o conceito de último antecedente válido: a última operação urbanística válida e eficaz, ou aquela que, à data da sua execução, não carecia de título.
Regime de utilização dos edifícios
Os edifícios cujas obras tenham sido licenciadas, comunicadas ou isentas na sequência de informação prévia positiva passam a estar sujeitos apenas a uma comunicação prévia simples para efeitos de utilização, sem vistoria municipal obrigatória.
Nos restantes casos, é exigida uma comunicação prévia com prazo, que admite vistoria.
Pedido de informação prévia (PIP): reforço e limitações
Quando o pedido de informação prévia incide sobre todos os parâmetros urbanísticos necessários, garante a isenção da operação de licença ou de comunicação prévia.
Em contrapartida, deixa de ser possível apresentar alterações ao projeto após a audiência prévia neste procedimento, o que reforça a sua natureza estritamente informativa e afasta a lógica de negociação informal com a câmara.
Obras isentas de licença e de comunicação prévia
É ampliado o catálogo de obras isentas de controlo urbanístico prévio:
- Obras de reconstrução em imóveis já existentes, sem aumento de volume ou de área;
- Melhorias de eficiência energética, com painéis fotovoltaicos, isolamento térmico, substituição de caixilharias, sistemas de ventilação;
- Obras de conservação e manutenção de menor impacto.
A isenção de controlo prévio não dispensa o cumprimento das regras aplicáveis. Passa, aliás, a ser obrigatória uma comunicação do início dos trabalhos à autarquia, com uma antecedência mínima de 5 dias, identificando o responsável pela execução da obra e, quando aplicável, os respetivos projetos.
Plataforma eletrónica única de licenciamento
É reforçada a existência de uma plataforma eletrónica única de submissão de projetos, já com designação avançada como LicencIA.
Os municípios podem manter as suas plataformas próprias, mas ficam impedidos de acrescentar formalidades ou documentos que não estejam previstos na plataforma única, devendo garantir a compatibilidade operacional com esta.
Fiscalização, coimas e responsabilidade solidária
A simplificação procedimental é acompanhada por um agravamento das consequências para o incumprimento.
Nas obras realizadas sem título urbanístico, ou em desconformidade com ele, são solidariamente responsáveis os promotores e donos de obra, os responsáveis técnicos pelo projeto e os diretores de obra.
As coimas podem atingir os 450 mil euros para pessoas coletivas.
O impacto nas obras de reabilitação urbana
O Decreto-Lei n.º 108/2026 constitui também a sétima alteração ao Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (Decreto-Lei n.º 307/2009). No que respeita à reabilitação, há alterações a destacar:
- A simplificação dos procedimentos aplicáveis em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU);
- Maior flexibilidade no tratamento de imóveis em estado de conservação degradado;
- A compatibilização com o novo regime de comunicação prévia generalizada, permitindo que obras de reabilitação urbana de menor impacto avancem de forma mais ágil.
A par disto, o diploma procede à primeira alteração ao Simplex Urbanístico de 2024 e introduz ajustes ao RGEU (Decreto-Lei n.º 38 382, de 1951), de modo a compatibilizá-lo com os novos procedimentos.
O que fazer antes da entrada em vigor
Para quem tem processos em curso ou obras a submeter nos próximos meses, há um conjunto de ações que compensa antecipar:
- Rever os processos pendentes à luz do novo regime, já que alguns pedidos de licenciamento poderão transitar para comunicação prévia, com ganhos reais de tempo;
- Confirmar se os parâmetros urbanísticos da parcela em causa estão efetivamente definidos no plano diretor municipal e nos restantes instrumentos de planeamento aplicáveis, antes de optar pela comunicação prévia;
- Garantir a instrução completa e tecnicamente sólida do processo, uma vez que a responsabilidade pelo cumprimento das normas passa a recair, de forma mais direta, sobre o interessado;
- Procurar apoio jurídico especializado em situações de maior complexidade, nomeadamente em reabilitação urbana em ARU, em obras de reconstrução com alteração de volume e em transações que envolvam imóveis sem título urbanístico;
- Atualizar contratos e minutas de escritura, de modo a incluir a declaração sobre a existência de título urbanístico, agora obrigatória nas transmissões de propriedade de imóveis urbanos.