Título urbanístico: o que a escritura da casa tem de dizer

Desde 1 de outubro de 2026, a escritura de compra e venda de uma casa tem de indicar se o imóvel dispõe ou não de título urbanístico. Se essa menção faltar, o negócio pode ser anulado.

A regra resulta da revisão do regime das obras e responde a um problema criado em 2024. Desde então, deixou de ser obrigatório exibir a licença de utilização na escritura, e a Ordem dos Notários alertou para o risco de compradores terem de legalizar a casa à sua custa depois do negócio.

Para quem compra, confirmar o título antes de assinar pode evitar uma legalização cara, um crédito recusado ou uma casa que vale menos do que custou. Para quem vende, ter o título à mão facilita a escritura e evita que a casa perca valor na negociação.

O que é o título urbanístico e porque voltou

O título urbanístico é o conjunto de documentos que prova que uma construção, uma obra ou a utilização de um edifício respeitaram as regras. Inclui o comprovativo de pagamento das taxas e um requerimento ou modelo com a síntese da operação, e deve ser aceite como prova perante terceiros, incluindo na venda de uma casa.

Durante décadas, essa prova chamava-se alvará. Em 2024, o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024) eliminou os alvarás de construção e de utilização. O recibo das taxas passou a servir de título e a escritura deixou de exigir a licença de utilização, bastando a quem a celebrava avisar que o imóvel podia não ter os títulos necessários.

No preâmbulo do Decreto-Lei n.º 108/2026, o Governo reconhece que um comprovativo de pagamento não chega para descrever a obra. Por isso, o título voltou a ter conteúdo. Para uma visão geral da reforma, veja o que muda nas obras com o novo regime de licenciamento.

Que documentos fazem parte do título

O título não é um papel único. Segundo o artigo 4.º-A do RJUE, varia com o tipo de procedimento:

• Licença: comprovativo do pagamento das taxas e demais encargos, último requerimento com a síntese da operação e notificação do deferimento (ou comprovativo de submissão, se houve deferimento tácito);
• Comunicação prévia: comprovativo de pagamento, modelo preenchido e comprovativo de submissão;
• Comunicação prévia com prazo: os mesmos elementos e, quando exista, a declaração de conformidade da câmara municipal;
• Informação prévia favorável: comprovativo de pagamento (quando aplicável), requerimento com a síntese da operação e notificação da decisão ou comprovativo de submissão.

Quando a operação obriga a ceder terrenos ao município, junta-se ainda o comprovativo dessas cedências.

A utilização da casa também tem título. Depois de uma obra licenciada ou comunicada, basta uma comunicação prévia e o imóvel pode ser usado logo após a submissão. Sem obra anterior, como na passagem de uma loja a habitação, aplica-se a comunicação prévia com prazo: a utilização só é possível dez dias depois, se a câmara não rejeitar o pedido nem marcar vistoria. O título de utilização passa automaticamente para o novo dono juntamente com a propriedade.

Comprar ou vender casa: o que a escritura tem de dizer

É na compra e venda que a mudança mais se sente. Quem formaliza o negócio (conservador, notário, advogado, solicitador ou outra entidade legalmente competente) tem de fazer constar do documento uma de três situações:

1. O título urbanístico foi apresentado;
2. O vendedor declara que tem o título, mas não o apresentou;
3. O vendedor declara que não tem título.

Sem esta menção, o negócio é anulável. O dever aplica-se a casas, frações, edifícios em construção e terrenos para construção urbana. A lei não proíbe vender uma casa sem título. Exige, sim, que isso fique escrito, para que o comprador decida de forma informada. Se estiver a fazer contas ao dia da assinatura, veja também quanto custa uma escritura de compra e venda.

A segunda opção é apenas uma declaração do vendedor. Antes de assinar o contrato-promessa, peça cópia do título e procure incluir uma cláusula que obrigue o vendedor a apresentá-lo até à escritura.

Como confirmar se a casa tem título antes de assinar

Uma verificação feita com tempo poupa surpresas. Estes são os passos essenciais:

1. Peça os documentos ao vendedor – nas casas mais antigas, o habitual é a licença ou o alvará de utilização emitido pela câmara.
2. Confirme na câmara municipal – é possível consultar o processo de obra ou pedir uma certidão, com preço fixado na tabela de taxas de cada concelho.
3. Compare o papel com a realidade – uso (habitação ou comércio), tipologia, áreas e número de frações têm de coincidir. Marquises, anexos ou sótãos feitos mais tarde podem não estar titulados.
4. Cruze com os registos – a caderneta predial urbana mostra a situação fiscal e a certidão permanente a situação jurídica, mas nenhuma prova, por si só, a legalidade urbanística.
5. Esclareça o caso das casas antigas – a lei reconhece como “último antecedente válido” a construção que, à data em que foi feita, não precisava de título. Peça à câmara um documento que o comprove.

Guarde esta lista e leve-a para a próxima visita. Em caso de dúvida, um arquiteto ou engenheiro pode comparar a casa com o que está titulado antes de avançar.

Quanto pode custar comprar uma casa sem título

O primeiro impacto é no financiamento. A licença de habitação faz parte dos documentos do imóvel normalmente pedidos no crédito à habitação, e sem ela o empréstimo pode ser recusado ou condicionado. Confirme os documentos que qualquer banco pede no crédito habitação.

O segundo é a legalização. O RJUE remete este procedimento para regulamento municipal, com taxas, projeto e termos de responsabilidade de técnicos. Não há um valor nacional de referência: o custo depende do concelho e do que estiver por legalizar, e é o comprador que o suporta.

Por fim, há o risco legal. Realizar operações urbanísticas sem título é contraordenação e, nos casos mais graves, a Ordem dos Notários lembra que pode haver demolição total ou parcial do que foi construído.

Já para quem compra com título, há uma boa notícia: em regra, o prazo para a câmara declarar nula uma licença baixou de dez para três anos, o que dá mais estabilidade a quem confiou num título emitido.

Antes do sinal, peça para ver o título

Antes de pagar qualquer sinal, pergunte ao vendedor qual é o título urbanístico da casa e peça para o ver. Confirme-o na câmara e compare-o com o que encontrou na visita. É o passo que evita uma legalização paga do próprio bolso e que dá argumentos para negociar o preço com base na situação real do imóvel. Para fechar as contas, consulte todos os custos e despesas da compra de casa.

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