Casas à venda: onde a oferta caiu e o que muda para si

A oferta de casas à venda em Portugal voltou a encolher e já soma quase dois anos de quedas consecutivas. Há menos imóveis anunciados no Porto, no Funchal e em Viana do Castelo, mas noutras cidades, sobretudo no interior, a escolha está a aumentar.

Para quem procura casa, este número importa mais do que parece. Menos oferta significa, em regra, mais concorrência entre compradores, menos margem para negociar e decisões tomadas mais depressa.

Perceber onde a oferta cai e onde cresce ajuda a definir onde procurar, quanto tempo terá para decidir e como preparar o financiamento antes de encontrar o imóvel certo.

Onde há mais e menos casas à venda

Segundo a análise do idealista divulgada a 15 de outubro de 2026, o stock de habitação à venda em Portugal caiu 4% no terceiro trimestre de 2026, face ao mesmo período de 2025. É o sétimo trimestre seguido de quedas homólogas; a última subida aconteceu no terceiro trimestre de 2024. Há um ano, a oferta de habitação em Portugal já estava perto de mínimos históricos.

Nas capitais de distrito e regiões autónomas, a oferta desceu em 10 das 20 cidades analisadas:

Maiores quedas	Variação	Maiores subidas	Variação
Funchal	-33%	Vila Real	+34%
Porto	-21%	Guarda	+25%
Viana do Castelo	-17%	Bragança	+18%
Castelo Branco	-15%	Évora	+13%
Faro	-15%	Beja	+12%
Portalegre	-9%	Ponta Delgada	+9%
Aveiro	-4%	Coimbra	+8%
Lisboa	-3%	Viseu	+8%

Leiria (-3%) e Santarém (-1%) também recuaram. Setúbal e Braga mantiveram-se estáveis. Por distritos e ilhas, as maiores quebras registaram-se na ilha da Madeira (-23%), no Porto (-11%) e em Aveiro (-10%). A oferta cresceu sobretudo na Guarda (+17%), na ilha de São Miguel (+16%) e em Vila Real (+13%).

Ao mesmo tempo, os preços continuam a subir. De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), os preços da habitação aumentaram 16,5% no segundo trimestre de 2026, face ao ano anterior, enquanto o número de casas vendidas caiu 6,4%, para 40 142.

Para quem tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente, a isenção de IMT e Imposto do Selo é, em 2026, total até 330 539 euros e parcial até 660 982 euros. O Imposto do Selo de 0,6% sobre o valor do empréstimo continua a ser pago. Saiba mais sobre os valores de IMT em 2026.

A garantia pública para jovens abrange, para já, contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026. A proposta de Orçamento do Estado para 2027 prevê a sua continuação, mas, à data de atualização deste artigo, a medida ainda não estava aprovada.

Porque é que menos casas à venda pesa no seu orçamento

O stock corresponde ao número de imóveis anunciados num dado momento. Quando cai durante vários trimestres seguidos, os compradores passam a disputar um leque mais curto de casas, o que tende a sustentar os preços pedidos.

É precisamente este cenário que os dados oficiais mostram: menos transações, mas preços mais altos. Na prática, quem compra agora tem de contar com três efeitos:

• Menos margem para negociar – com mais interessados por imóvel, os vendedores têm menos incentivo para baixar o preço;
• Decisões mais rápidas – as casas bem localizadas e com preço ajustado tendem a sair do mercado em pouco tempo;
• Mais peso do financiamento – quem já tem a avaliação do banco encaminhada parte em vantagem face a quem ainda vai começar o processo.

Antes de marcar visitas, vale a pena saber que documentos precisa para pedir crédito habitação e reuni-los com antecedência.

Prepare o crédito antes de procurar casa

Com menos casas à venda e regras de crédito mais apertadas, a preparação financeira passou a ser decisiva. Desde 1 de agosto de 2026, aplicam-se as novas recomendações do Banco de Portugal aos novos contratos de crédito. A taxa de esforço máxima recomendada desceu de 50% para 45% do rendimento líquido, e cada banco só pode ultrapassar esse limite em até 10% do montante de crédito que concede por semestre.

Na prática, isto significa que o mesmo rendimento permite hoje pedir um empréstimo mais baixo do que antes. Os limites de financiamento mantêm-se em 90% do valor do imóvel para habitação própria e permanente e em 80% para as restantes finalidades. Já o prazo máximo passou a ser de 40 anos para quem tem até 35 anos e de 35 anos para os restantes.

Para não ser apanhado de surpresa, siga estes passos:

1. Calcule a sua taxa de esforço, somando todas as prestações de créditos que já tem. Tenha em conta que, nos créditos com taxa variável ou mista, o banco faz esta conta como se os juros subissem;
2. Peça simulações a vários bancos e compare a TAEG, não apenas o spread;
3. Junte poupança para a entrada (pelo menos 10% do valor da casa) e para impostos, escritura e registos;
4. Se tiver até 35 anos, confirme se cumpre as condições da garantia pública do Estado, que cobre até 15% do valor de casas até 450 mil euros e pode permitir financiar a totalidade da compra, e da isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens na primeira habitação.

Se ainda está a comparar propostas, veja também como conseguir um spread mais baixo no crédito habitação.

Como usar estes dados para decidir onde procurar

Os números regionais não servem para prever preços, mas ajudam a ajustar a estratégia de procura.

Onde a oferta cai

No Funchal, no Porto, em Viana do Castelo ou em Faro, conte com mais concorrência. Faz sentido ter o financiamento pré-aprovado, acompanhar os anúncios novos todos os dias e estar disponível para visitar e decidir depressa. Alargar a procura a concelhos vizinhos pode aumentar o número de opções.

Onde a oferta cresce

Em Vila Real, na Guarda, em Bragança, em Évora ou em Beja, há mais escolha e, potencialmente, mais espaço para negociar. Ainda assim, mais oferta não significa automaticamente preços mais baixos, por isso compare o valor pedido com casas semelhantes na mesma zona.

Se está a vender

Nas zonas onde a oferta encolhe, a procura tende a estar do seu lado. Mesmo assim, um preço desajustado afasta compradores que, com crédito mais limitado, fazem contas ao cêntimo.

Os dados de stock refletem os imóveis anunciados num portal imobiliário e não incluem casas vendidas fora destes canais. São um bom indicador de tendência, mas não substituem uma avaliação ao imóvel concreto.

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