Euribor a subir: quanto mais vai pagar pela casa?

Quando a Euribor sobe, a prestação da casa sobe também. Mas não no dia seguinte: o aumento só chega na data de revisão prevista no contrato. O valor depende do prazo da Euribor, do spread e do capital que ainda falta pagar.

A explicação está na forma como se calcula a taxa variável. O banco soma a Euribor ao spread e recalcula a prestação sobre a dívida que resta. Se o indexante sobe, a taxa de juro sobe na mesma medida.

Num crédito de 150 mil euros a 30 anos, com spread de 1%, cada subida de 0,25 pontos percentuais na Euribor acrescenta cerca de 22 euros à prestação da casa. Com a Euribor a seis meses a passar de 2,922% para 3,172%, a prestação sobe de 709 para 731 euros. São perto de 260 euros por ano.

Porque é que a prestação sobe com a Euribor?

A prestação sobe porque, num crédito habitação a taxa variável, a taxa anual nominal (TAN) é a soma da Euribor com o spread do banco. O spread fica igual durante o contrato; a Euribor não. Quando o indexante sobe, a TAN sobe e o banco recalcula a prestação na revisão seguinte.

A Euribor é a taxa a que um grupo de bancos da zona euro empresta dinheiro entre si. Acompanha de perto as decisões do Banco Central Europeu (BCE). Quando o banco central sobe as taxas diretoras para travar a inflação, a Euribor tende a subir antes e depois da decisão. Para perceber melhor este mecanismo, veja o que a Euribor tem a ver com a sua prestação.

Já quem tem taxa fixa não sente nada enquanto o contrato durar. Na taxa mista, a proteção tem prazo. Durante o período fixo a prestação não mexe, mas, quando o contrato passa para variável, é recalculada com a Euribor desse momento.

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Quando é que a subida chega à prestação da casa

Tudo depende do prazo da Euribor indicado no contrato. Com Euribor a três meses, a prestação é revista de três em três meses. Com Euribor a seis meses, duas vezes por ano. Com Euribor a 12 meses, uma vez por ano.

Regra geral, a revisão usa a média da Euribor do mês anterior. Quem tem revisão em novembro, por exemplo, paga com base na média de outubro. Uma subida forte num único mês pode ficar “presa” na prestação durante seis ou 12 meses.

Os prazos mais longos dão previsibilidade, mas também atrasam e acumulam o choque. Quem tem Euribor a 12 meses pode passar um ano sem alterações e, de repente, ver a prestação saltar de uma vez. A data exata da revisão está no contrato e na documentação que o banco envia. Confirme-a antes de fazer contas.

O que fazer para travar o aumento

Não há forma de impedir a Euribor de subir, mas há quatro caminhos para reduzir o peso da prestação, e convém avaliá-los antes da próxima revisão, não depois.

Renegociar com o banco atual

O spread, o prazo da Euribor e o tipo de taxa podem ser renegociados. Passar de variável para taxa mista ou fixa dá estabilidade durante alguns anos. Tem, no entanto, um custo: se a Euribor voltar a descer, não beneficia da descida.

Leve propostas de outros bancos para a conversa. Uma oferta concreta pesa mais do que um pedido genérico de “melhores condições”.

Transferir o crédito para outro banco

Se o banco não ceder, a transferência é a alternativa. Some todos os custos antes de decidir: comissão de reembolso antecipado, avaliação do imóvel, escritura e registo. Só compensa se a poupança mensal pagar essas despesas num prazo razoável.

Amortizar parte da dívida

Quem tem poupanças pode usá-las para pagar parte do empréstimo antes do prazo. Na taxa variável, a comissão máxima legal é de 0,5% do valor amortizado, ou seja, 50 euros por cada 10 mil. Na taxa fixa, pode chegar aos 2%.

Depois de amortizar, há duas opções. Reduzir a prestação alivia o orçamento já. Reduzir o prazo poupa mais juros no total. Muito importante ter em mente que não deve usar o fundo de emergência para amortizar.

Se já não consegue pagar

Avise o banco antes de falhar a primeira prestação. Quando o cliente alerta para o risco de incumprimento, a lei obriga o banco a avaliar a situação e a propor soluções. É o chamado PARI. Se uma prestação ficar por pagar, o banco tem de integrar o crédito no PERSI, um procedimento de negociação extrajudicial, entre o 31.º e o 60.º dia de atraso. Se o cliente já tinha avisado, isso acontece logo na primeira falha. E o cliente pode pedir a entrada no PERSI a qualquer momento.

O guia do Banco de Portugal sobre incumprimento de contratos de crédito explica os dois procedimentos. Pode ainda recorrer, gratuitamente, à Rede de Apoio ao Consumidor Endividado (RACE), formada por entidades reconhecidas pela Direção-Geral do Consumidor.

Mantenha-se a par da Euribor e do seu crédito habitação. Subscreva a newsletter Ekonomista e esteja a par das mudanças que afetam o seu orçamento e as estratégias para pagar menos ao banco.