Paula Landeiro
Paula Landeiro
22 Jan, 2024 - 14:35

Saiba quais os custos associados à compra e venda de casa

Paula Landeiro

Impostos, seguros, taxas, registos, papéis…Dizemos-lhe quais são todos os custos associados à compra e venda de casa.

Custos associados à compra e venda de casa

Os custos associados à compra e venda de casa podem ser avultados e, se não os conhecer, pode vir a ter algumas surpresas desagradáveis na altura de concretizar o negócio ou até mesmo algum tempo depois.

Se vai comprar uma casa, é importante saber que, associada à compra existem sempre custos fiscais e de registos. Além disso, se recorrer a um crédito habitação terá de suportar os custos inerentes à contratação do financiamento. E não pode descurar os custos que irá ter enquanto habitar o imóvel. Ou seja, terá custos antes da compra, na altura da compra e depois da casa ser sua.

De igual modo, se quiser vender, os custos serão outros. Além dos necessários para obter os documentos para efetuar o negócio, caso recorra a uma agência imobiliária terá de pagar uma comissão sobre o valor de venda. E, sobretudo, não se esqueça das mais-valias sobre as quais também poderá ter de pagar imposto.  

Custos associados à compra de casa

No processo de compra faça conta aos custos com a escritura, mas sobretudo aos custos fiscais (IMT e Imposto do Selo) que são os mais avultados.

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT): o mais avultado

Este imposto incide sobre o maior de entre dois valores do seu imóvel: o valor que consta na escritura ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT). E sobre esse valor será aplicada uma taxa que depende:

  • do Tipo de imóvel (rústico ou urbano);
  • da Localização (continente ou regiões autónomas);
  • da Finalidade (habitação própria e permanente ou habitação secundária/investimento).

No entanto, poderá estar isento deste imposto se a casa se destinar a habitação própria e permanente ou se o valor do imóvel for de até 97.064€. No caso da Madeira e Açores o limite sobre para 212.330€.

O IMT é pago de uma única vez nas Finanças, homebanking, CTT ou caixa Multibanco, antes da realização da escritura. Para o fazer tem de obter as guias de pagamento online ou numa repartição de Finanças, mas se fizer a escritura num balcão da Casa Pronta não necessita deste procedimento, o pagamento é feito na altura da escritura.

Como as taxas de IMT e a parcela a abater são atualizadas todos os anos em sede de Orçamento de Estado, antes de comprar uma casa calcule quanto vai pagar.

A escritura

A escritura é a formalização da compra e venda de um imóvel. O custo da escritura varia consoante o local onde a fizer (cartórios notariais, conservatórias do registo predial ou balcão Casa Pronta) e se vai recorrer ou não a financiamento bancário.

O Balcão Casa Pronta, criado pelo Estado concentra num único local todos os atos referentes à escritura, incluindo o pagamento dos impostos (que assim não tem de pagar antecipadamente). Se fizer aí a escritura o seu valor varia entre 375€ (se não recorrer a empréstimo bancário) e 700€ (se houver financiamento bancário).

Imposto do Selo

Como a escritura é um contrato, terá de pagar, sobre o valor de compra do imóvel que consta na escritura, Imposto do Selo a uma taxa de 0,8% sobre o valor de transação. Se existir um empréstimo, também há um Imposto do Selo a pagar de 0,6% do montante do empréstimo.

Registo provisório do imóvel

Caso queira, pode fazer um registo provisório do imóvel antes de fazer a escritura da casa. Se recorrer a financiamento bancário, este registo também pode ser exigido pelo banco.

É feito na Conservatória do Registo Predial ou onlinetem um custo que varia entre 225€ e 250€, dependendo se é feito presencialmente na Conservatória ou online.

O pedido de crédito habitação também tem custos

Se recorrer a crédito habitação tem ainda de contar com os custos associados ao financiamento:

  • Avaliação do imóvel: ao pedir financiamento, o banco irá fazer uma avaliação do imóvel para poder conceder o financiamento. A avaliação será paga por si e encontra-se no preçário do banco;  
  • Comissões bancárias: inclui comissões de abertura de dossier e formalização do empréstimo, entre outras;  
  • Prémios de seguro obrigatórios, ou seja, seguro de vida e multirriscos;
  • Registo mútuo com hipoteca, ou seja, o registo da hipoteca do imóvel a favor do banco que ronda os 250€.

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

Enquanto tiver o imóvel terá custos com ele, por isso conte com custos de condomínio, de seguros multirriscos e com o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é pago anualmente e tem por base o VPT. Cada autarquia fixa as taxas a aplicar no respetivo município, que podem variar entre 0,3% e os 0,45% para os prédios urbanos.

O imposto a pagar é o que resulta da aplicação da seguinte fórmula: VPT x taxa de IMI. Saiba no entanto que existem casos em que pode pedir isenção do IMI e também há descontos no IMI para famílias com filhos.

Cálculo do IMI
Veja também Cálculo do IMI: saiba como fazê-lo e evite surpresas

Custos associados à venda de casa

Se quiser vender a sua casa também vai ter custos, por exemplo com a documentação necessária (se a tiver de obter) à efetivação do negócio, comissão da agência imobiliária (se não quiser vender o imóvel sozinho) e cancelamento de hipoteca (se existir). Mas sobretudo não se esqueça do imposto sobre mais-valias.

Para vender a sua casa necessita de um conjunto de documentos. Se já os tiver na sua posse é um custo que não terá. Mas caso não os tenha inclua o seu valor nas suas contas.

Certidão predial permanente

A certidão permanente comprova que é o proprietário do imóvel e pode ser consultada online (mediante inserção de um código), o que substitui a entrega em papel. O seu custo é de 15€ se pedir online, mas custará 20€ se a pedir presencialmente na Conservatória do Registo Predial, Loja do Cidadão ou Espaço dos Registos.

Licença de utilização

A licença de utilização é emitida pela Câmara Municipal do concelho onde se localiza o imóvel e comprova que este está em conformidade com a obra e projeto aprovado pelas respetivas autoridades competentes.

No entanto, se a sua casa for anterior a 1951 não necessita deste documento. Se não a encontrar não se preocupe, pode pedir uma segunda via na Câmara Municipal. O custo inicial é de 35€, mas cada câmara tem o seu preçário adicional. Esse valor pode ir de 400 euros a 1.600 euros – tudo depende do preçário e das vistorias e pareceres necessários.

Ficha técnica da habitação

Este documento é exigido para apartamentos construídos ou alvo de obras de reconstrução após 30 março de 2004, por isso pode não necessitar dela. Mas caso precise e não a tenha pode pedir uma segunda via na Câmara Municipal. O valor varia entre 100€ e 200€ e depende do município em causa.

Caderneta predial

A caderneta predial é o bilhete de identidade da casa. Poder obtê-la gratuitamente na sua área pessoal do Portal das Finanças.

Certificado energético  

O certificado energético contém a informação sobre as características da sua casa numa escala entre A+ a F.

O custo varia não só em função das características do imóvel, mas também do perito que realiza a certificação.  

De facto, o certificado emitido pela ADENE tem um custo tabelado, e a este custo acrescerá o valor que o perito que realiza a certificação cobrar. Assim, como o valor cobrado pela ADENE é fixo, a diferença reside no valor pago pelo serviço ao perito, pelo que sugerimos que peça vários orçamentos antes de decidir.

Comissão da mediação imobiliária

Se recorrer a uma agência imobiliária para vender a sua casa conte com uma comissão de 5% + IVA sobre o preço de venda do imóvel. Este é o valor normalmente cobrado pelas agências mas poderá ser mais alto.

Ainda está a pagar crédito à habitação? Então tem de cancelar a hipoteca

Se ainda está a pagar crédito à habitação da casa que vai vender, então tem de proceder ao cancelamento da hipoteca para que a casa fique sem ónus para o novo comprador.

Fale com o seu banco e informe que vai vender a casa. O pedido de registo de cancelamento de hipoteca é simultâneo com o pedido de registo de aquisição por compra e venda da casa. Este cancelamento custa 50€ e é feito na Conservatória do Registo Predial.

E não se esqueça que pode ter de pagar ao banco uma comissão por reembolso total antecipado do crédito. Assim, se o tiver inclua-o nas suas contas.

Mais-valias do imóvel

Ao vender a casa tenha em atenção às mais-valias, ou seja, ao lucro que obtiver com a venda. O Estado irá cobrar imposto sobre 50% das mais valias obtidas e a liquidação é feita em sede de IRS.

Mas as mais-valias não são a diferença entre o valor de venda e o valor de compra. Para apurar as mais-valias retire a este valor gastos com obras, comissão da imobiliária, custos com o Certificado Energético, despesas com registos e escritura da compra inicial.

Isenção do pagamento de mais-valias

Há casos em que não pagará mais-valias, mas terá de as declarar. Não pagará se a casa que está a vender:

  • Tiver passado para a sua posse antes de 1 de janeiro de 1989;
  • For de habitação própria e permanente e reinvestir na compra de outra também para habitação própria e permanente no prazo máximo de 36 meses ou nos 24 meses anteriores.

Pode também beneficiar da isenção do pagamento de mais-valias se estas forem para pagar créditos à habitação. A medida aplica-se às transações realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. Para ficar isento, é preciso que o valor obtido com a venda seja usado para amortizar um crédito para habitação permanente do próprio ou dos descendentes.

Poderá também usufruir da isenção de mais-valias se o imóvel for vendido ao Estado (que inclui entidades públicas empresariais de habitação ou autarquias) para o fim exclusivo de habitação.

Os custos associados à compra e venda de casa podem ser elevados. Assim, se estiver a pensar comprar ou vender a sua casa analise todos estes custos. Só assim poderá decidir e evitar surpresas desagradáveis.

Artigo originalmente publicado em maio de 2021. Atualizado em janeiro de 2024.

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